Ezt érdemes tudni a lakáshitelekről

Devizakockázat már nincs, hosszú időre rögzíthetők a részletek

Az új állami támogatással sokan kerültek közelebb ahhoz, hogy új otthonba költözhessenek. Ehhez persze sok esetben hitelre is szükség van. Szerencsére a kölcsönök részleteit ma már hosszú távra lehet rögzíteni, és az árfolyamkockázattól sem kell tartani. Összegyűjtöttünk néhány fontos dolgot, amit nem árt tudnia, mielőtt hitelt vesz fel.

Állami támogatással vagy piaci alapon

Ha hitelt vennénk fel, a tervezett lakáscéltól, a család méretétől és egyéb igényeinktől függően többféle lehetőség közül választhatunk. Ezek között vannak olyanok, amelyekhez az állam is ad kamattámogatást. A legismertebb közülük a legújabb, amit kizárólag a 10 millió forintos CSOK mellé vehetnek fel az arra jogosultak új lakás vásárlására, építésére. Ennek a kamata az állampapírok hozamához igazodik, és jelenleg maximum 3 százalékos lehet, ráadásul legalább öt évig nem is változhat, vagyis a törlesztőrészlete is fix marad minimum öt évig.

Némileg drágábban ugyan, de akár használt lakásra is igénybe vehető támogatott kölcsön egy- vagy ötéves kamatperiódussal. Jelenleg az összes ilyen támogatott hitelt legfeljebb 6 százalékos kamattal kínálhatják a bankok, de előfordul, hogy alacsonyabb kamattal is hozzájuthat az ügyfél. A hátránya ezeknek a konstrukcióknak, hogy felvételükhöz több jogosultsági feltételt is teljesíteni kell: a hitel összege legfeljebb 10 millió forint lehet, és a kiszemelt lakás vételára sem haladhatja meg a 20 milliót.

Alacsony kamatok

Szerencsére a piaci kamatok is alacsonyak, így jelenleg a piaci kamatozású hitelhez is kedvező feltételekkel juthatnak hozzá a lakásra vágyók. Ezek előnye az államilag támogatott konstrukciókkal szemben, hogy rugalmasabbak. Nem írják elő, hány gyereket kell nevelnie a családnak, mennyi lehet az ingatlan vételára vagy a hitel maximális összege. A rugalmassághoz képest a kondíciók kifejezetten jók. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint a legfeljebb egyéves kamatperiódusú lakáscélú kölcsönök átlagos kamata csupán 4,24 az öt és tíz év közötti kamatperiódusúaké pedig átlag 5,45 százalékos volt tavaly decemberben. A THM ugyanezeknél a hiteleknél átlagosan 5,81, illetve 6,22 százalékos volt.

Itt érdemes elgondolkozni azon, mi a fontosabb: a kezdeti alacsony törlesztőrészlet, vagy a kiszámíthatóság. A rövid kamatperiódusú hitelek kezdeti kamata és törlesztőrészlete általában alacsonyabb, azonban az a hátrányuk, hogy a kamatok és a törlesztőrészletek gyakrabban változhatnak.  A hosszabb, 5-10-20 éves kamatperiódusú hiteleknél viszont a törlesztőrészlet 5-10, de akár 20 évig is állandó maradhat, viszont általában magasabb szintről indul, mint a rövidebb kamatperiódusoknál.

Három dolog, amit érdemes tudni, mielőtt hitelt vesz fel:

  • A kezdeti törlesztőrészletnél fontos, mennyi a család legális, igazolt jövedelme, a jogszabályok szerint ugyanis 400 ezer forintos nettó jövedelem alatt a havi törlesztőrészlet legfeljebb az igazolható bevétel fele, afölött pedig a 60 százaléka lehet.
  • Fontos tudni, hogy nem kaphat hitelt, aki szerepel a rossz adósok listáján a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR).
  • Pusztán hitelből nem lehet lakást vásárolni, a jogszabályok ugyanis előírják, hogy forinthitelnél a jelzálogteher összege nem lehet magasabb az ingatlan értékének 80 százalékánál, vagyis legalább 20 százalékos önerő szükséges. Ez azt jelenti, hogy ha valakinek van például egy 10 millió forintot érő lakása, arra maximum 8 millió forintnyi hitelt vehet fel. Több ingatlanfedezet esetén ugyanakkor előfordulhat, hogy nincs szükség önerőre.

Ezekkel a fogalmakkal biztosan találkozni fog

  • THM – egy hitelnél nem csak a kamatot kell figyelembe venni, hanem a többi költséget is, amelyek a folyósítás előtt, vagy később merülnek fel. Hogy az egyes hitelintézetek ajánlatait objektívan össze lehessen vetni, létrehozták az úgynevezett teljes hiteldíjmutatót (THM), amely a hitel összes, ügyfelet terhelő költségét mutatja meg százalékos formában.
  • (referencia)kamatláb: a hitelek kamatát valamilyen objektív kamatszinthez kell kötniük a bankoknak a futamidő során. A referenciakamatot egyik bank sem tudja önkényesen befolyásolni. A referenciakamat lehet a jegybanki alapkamat, a bankközi kamatok (bubor), vagy az állampapírok hozama. A törlesztőrészletek változásának gyakorisága a referenciakamatok változásától függ.
  • kamatfelár: az a kamat, amit a referenciakamaton felül kell fizetnie az ügyfélnek, százalékpontban határozzák meg a hitelintézetek
  • Kamatperiódus: a hiteleknél mindig meghatározzák a kamatperiódust, ez az az időtartam, amely alatt nem változhat a hitel kamata és törlesztőrészlete. A kamatperiódus hossza általában összefügg a referenciakamattal.  Például egy 3 hónapos Bubor (Budapesti bankközi forint hitelkamatláb) referenciakamat esetében 3 havonta változhat a kamat, míg az ötéves kamatperiódusú hitelnél jellemzően az ötéves állampapír hozama lehet a referencia kamat, amelytől függően ötévente változhat az ügyfél által fizetendő kamat.
  • Jelzálogjog: jelzáloghitelnél a hitelintézet jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra, a hitel teljes futamidejére. Ezzel biztosítja, hogy ha az adós nem törleszt, hozzájusson a követeléséhez. Ez a biztosíték teszi lehetővé, hogy egy lakáshitel kamata mindig sokkal alacsonyabb lehessen, mint egy fedezet nélküli hitelé. Attól nem kell tartani, hogy egy bank a nem fizető adós lakását áron alul adja el, a jelzáloggal terhelt lakóingatlanokat ugyanis nem lehet a becsérték 70 százalékánál alacsonyabb áron kényszerértékesíteni.

 

A cikk megjelent a Takarék családi magazin 2016. tavaszi számában. www.takarekmagazin.hu